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Inflationsgefahren
... und wie man sich dagegen schützen kann (2. April 2009)
"Was
passiert, wenn diese Rezession einigermaßen vorbei ist,
wir aber ein enormes Volumen an Liquidität in die Märkte
hineingepumpt haben - mit der möglichen Gefahr einer weltweiten
Inflation?"
Diese
Frage stellte unlängst Bundesfinanzminister Peer Steinbrück.
Mit den möglichen Antworten sollten sich auch Haus- und Wohnungsbesitzer
mit laufenden Immobiliendarlehen beschäftigen. Für Bau-
und Kaufwillige lassen sich ebenso praktische Konsequenzen ableiten.
Aber der Reihe nach ...
Seit
dem Zusammenbruch der US-Bank Lehman Brothers ist die Krise, die
mit Problemen auf dem amerikanischen Immobilienmarkt begann, zur
Weltfinanz- und Weltwirtschaftskrise geworden. Weltweit pumpen
Regierungen Billionen in die Märkte, um sich durch Konjunkturprogramme
aus der globalen Rezession zu befreien. Keiner
der Staaten, die sich an diesen Konjunkturspritzen beteiligen,
hat diese Summen auf der hohen Kante. Es handelt sich durchweg
um geborgtes Geld. Geld, das die Staaten sich letztendlich bei
ihren Bürgern leihen und das zurückgezahlt werden muss.
Viele
Experten sind der Ansicht, daß die heutigen Konjunkturprogramme
zu einer langfristig höheren Inflation führen werden.
Es gibt wichtige Gründe, die dafür sprechen. Zum einen
ist die Alternative - konsequentes Sparen des Staates im Aufschwung
- kaum vorstellbar. Selbst in konjunkturell seligen Zeiten hat
es die Bundesrepublik Deutschland nicht geschafft, Teile des angesammelten
Schuldenberges abzutragen. Zum anderen haben nahezu alle europäischen
Finanzminister ein handfestes Interesse an Preissteigerungen.
In fast allen Ländern der Euro-Zone gelten progressive Steuersysteme,
bei denen der Fiskus von inflationsausgleichenden Lohnsteigerungen
überproportional profitiert.
Was
kann man also tun, wenn mittel- und langfristig die Inflation
steigt?
In
einer Phase allgemeiner Teuerung sind Sachwerte gefragt. Der wohl
wichtigste Sachwert eines normalen Bürgers ist das eigene
Haus bzw. die eigene Wohnung. Wenn das Geld an Wert verliert,
dann drückt sich das in steigenden Immobilienpreisen aus.
Für Haus- und Wohnungseigentümer heißt das: Herzlichen
Glückwunsch. Für Menschen, die sich mit dem Thema Immobilienerwerb
beschäftigen, aber sich noch nicht zu dem Schritt entschließen
konnten, bedeutet das: Warten Sie nicht mehr ewig!
Die
Frage nach der richtigen Zinsbindung ist aus dieser Sicht leicht
zu beantworten: Je länger, desto besser. Natürlich ist
es nicht ausgeschlossen, daß die Immobilienzinsen weiter
fallen. Aber wer ein Szenario erwartet, wie es oben beschrieben
wurde, der sieht weniger die Chance auf noch günstigere Zinsen
als das Risiko von steigenden.
Dazu
ein Beispiel:
| Kunde
Hans Mustermann finanziert sein Traumhaus zu 100 Prozent
und nimmt dafür 150.000 Euro Darlehen bei der Bank
XY auf. Sein Eigenkapital von knapp 8.000 Euro reicht
für die Erwerbsnebenkosten, also für Finanzamt,
Notar und Grundbuchamt. Da er nebenbei noch leben will,
entscheidet er sich nur für die Mindesttilgung von
anfänglich 1 Prozent pro Jahr, was bei einem Zinssatz
von 5 Prozent zu einer Rate von 750 Euro führt.
Da
Hans Mustermann nicht nur bei der Tilgung, sondern auch
bei der Zinsbindung gespart hat, ist nach 10 Jahren die
Anschlussfinanzierung fällig. Auch eine Sondertilgung
war in dieser Zeit nicht möglich, so dass die Restschuld
bei 130.589 Euro liegt.
Der
Zinssatz ist in diesen 10 Jahren von 5 auf 6,5 Prozent
gestiegen. Damit das Darlehen nicht 40 Jahre läuft,
erwartet die Bank eine Tilgung von nunmehr 2 Prozent pro
Jahr. Für Hans Mustermann bedeutet das, dass die
Rate von 750 Euro auf 925 Euro steigt!
|
Dieses
kleine Beispiel ist nicht an den Haaren herbeigezogen. Die Ausgangslage
entspricht den heutigen Bedingungen bei einer 100-Prozent-Finanzierung.
Auch ein Zinssatz von 6,5 Prozent ist keinesfalls unrealistisch.
Zuletzt hatten wir solch ein Zinsniveau im Jahr 2000. Und angesichts
möglicher Inflationsgefahren ist dies sogar eine sehr konservative
Annahme.
Wie
sollte man sich also heute verhalten, wenn man eine mittel- und
langfristig höhere Inflation erwartet?
- Wer
derzeit vor der Entscheidung für ein Immobiliendarlehen
steht, sollte eine 15- oder sogar 20jährigen Zinsbindung
wählen, falls nur eine einprozentige Tilgung möglich
ist. Die Flexibilität bleibt erhalten, denn nach §
489 BGB können auch solche Darlehen nach 10 Jahren einseitig
vom Kunden gekündigt werden.
- Wer eine
10jährige Zinsbindung vereinbart, sollte mindestens 2
Prozent tilgen oder - bei geringerer Tilgung - von Sondertilgungsrechten
Gebrauch machen. Die Sondertilgung sollte so bemessen sein,
dass nach Ablauf der 10jährigen Zinsbindung nur noch
maximal 80 Prozent der ursprünglichen Investitionskosten
(Kaufpreis oder Baukosten) finanziert sind. Das ist eine wichtige
Finanzierungsgrenze für viele Banken und macht einen
etwaigen Bankwechsel einfacher.
- Wer
sich mit Sondertilgungen schwertut, weil ihm das unregelmäßige
Sparen nicht liegt, der ist mit einem Bausparvertrag sehr
gut beraten. Da eine Bausparkasse ein geschlossenes System
ist, unterliegt sie nicht den Refinanzierungsschwierigkeiten,
wie wir sie aktuell bei vielen Banken erleben. Ein Bausparvertrag
bietet genau das, was in einem inflationären Umfeld viel
Wert ist: Zinssicherheit!
- Wenn
das Ende der Zinsbindung näher rückt, dann sollte
man ein Forward-Darlehen ins Auge fassen. Bis zu drei Jahre
im Voraus, bei manchen Banken sogar fünf Jahre vor Ablauf
der Zinsbindung, kann man sich bereits die Zinsen vertraglich
sichern.
Diese
pauschalen Hinweise ergänzen wir gerne im persönlichen
Gespräch durch ganz individuelle. Auch in finanzpolitisch
schwierigen Zeiten haben wir den Anspruch, Sie sicher durch den
Dschungel der Lockangebote, haltlosen Zinsversprechen und zurückhaltenden
Banken zu bringen.
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